Piso vs Bolsa

¿Es mejor comprar un piso o invertir en bolsa?

Esta es una de las preguntas más frecuentes en las finanzas personales españolas, y la respuesta es: depende. El resultado varía enormemente según el precio del piso, la revalorización esperada, el tipo de hipoteca y la rentabilidad asumida para la bolsa. La calculadora te permite ver el resultado con tus números concretos.

El análisis compara ambas alternativas bajo la misma restricción: el inversor en bolsa invierte exactamente el mismo dinero que el comprador de piso desembolsa (entrada, gastos y cuota mensual). Así la comparación es justa.

Lo que incluye el cálculo del piso

• Entrada + gastos iniciales: típicamente el 20% del precio en entrada + 8-12% en ITP (vivienda usada) o IVA+AJD (obra nueva) + notaría + registro.
• Cuota hipotecaria mensual: calculada con la fórmula de amortización francesa (cuota constante).
• Gastos anuales recurrentes: IBI (~0,4-1,1% valor catastral), seguro de hogar, derramas, mantenimiento. Un piso medio tiene gastos de 1.500-3.000€/año.
• Costes de venta: agencia (~3%), plusvalía municipal e IRPF sobre la ganancia. La calculadora aplica un 6% fijo sobre el valor de venta como estimación conservadora.

El caso del alquiler y el coste de oportunidad

La calculadora no incluye el ahorro en alquiler que obtiene el propietario (coste de oportunidad de vivir en el piso). Si consideras que el alquiler equivalente sería de 800€/mes y la cuota son 900€/mes, el diferencial real es solo de 100€/mes más caro que alquilar. En ese escenario, el inversor en bolsa solo podría destinar ese diferencial de 100€, no la cuota completa.

¿Cuándo gana el piso y cuándo gana la bolsa?

El piso tiende a ganar cuando la revalorización es alta (zonas prime de Madrid o Barcelona en ciclos alcistas), el tipo de hipoteca es bajo, el horizonte es largo y los gastos recurrentes son reducidos.

La bolsa tiende a ganar cuando el precio de compra es elevado, la hipoteca es cara (tipos altos), el horizonte de comparación es medio (10-15 años) y la rentabilidad bursátil estimada ronda el histórico del 7% real.

Históricamente, el mercado bursátil global (MSCI World) ha rentado alrededor del 10% nominal (7% real descontando inflación), mientras que la vivienda en España ha rentado entre el 3 y 5% nominal anual incluyendo revalorización (sin contar el ahorro en alquiler).