Calculadora de Amortización Anticipada de Hipoteca
Descubre cuánto ahorras en intereses y cuántos años acortas tu hipoteca si pagas una cuota extra cada mes o haces un pago único al capital pendiente.
Ahorro en intereses
15.649€
Terminas 4.9 años antes
Amortizar anticipadamente reduce el capital vivo y, con él, los intereses que se generan en los meses siguientes. Cuanto antes lo hagas, mayor es el efecto multiplicador.
¿Qué es la amortización anticipada?
Amortizar anticipadamente significa devolver capital de la hipoteca antes de lo previsto. Cada euro extra que pagas reduce directamente el saldo pendiente, sobre el cual se calculan los intereses futuros. El resultado es pagar menos intereses en total y, en la modalidad de reducción de plazo, terminar antes.
Existen dos modalidades principales:
- Reducción de plazo: mantienes la misma cuota mensual pero terminas antes. Es la que ahorra más intereses en términos absolutos.
- Reducción de cuota: mantienes el mismo plazo pero pagas menos cada mes. Útil para liberar liquidez mensual.
Esta calculadora simula la reducción de plazo: cada euro extra abona capital y reduce el tiempo hasta la cancelación total.
Cuánto se ahorra pagando más al mes: ejemplo real
Con una hipoteca de 150.000€ a 3.5% y 20 años, el ahorro según la cuota extra mensual es:
| Extra mensual | Ahorro en intereses | Años ahorrados | Nuevo plazo |
|---|---|---|---|
| +100€/mes | 9.062€ | 2.8 años | 17.2 años |
| +200€/mes | 15.649€ | 4.9 años | 15.1 años |
| +300€/mes | 20.672€ | 6.6 años | 13.4 años |
| +500€/mes | 27.839€ | 8.9 años | 11.1 años |
| +1.000€/mes | 37.675€ | 12.3 años | 7.7 años |
Hipoteca base: 150.000€ a 3.5% durante 20 años. Cuota original: 870€/mes.
Comisión por amortización anticipada en España
Límites legales (Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario)
- Hipoteca fija: máximo 2% sobre el capital amortizado en los primeros 10 años; 1,5% a partir del año 10.
- Hipoteca variable: máximo 0,25% en los 3 primeros años o 0,15% hasta el año 5. Cero a partir del año 5.
- Muchos bancos ofrecen amortización libre sin comisión. Revisa tu escritura antes de amortizar.
El dilema: ¿amortizar o invertir?
Si tienes dinero extra, la pregunta clave es comparar el coste garantizado de tu hipoteca (el tipo de interés que pagas) con la rentabilidad esperada de una inversión alternativa:
- Si tu hipoteca está al 3,5% o más: la rentabilidad segura de depósitos o letras del Tesoro (~3-4%) apenas compensa los intereses que pagas. Amortizar es una decisión conservadora y razonable.
- Si tu hipoteca está al 2% o menos: la rentabilidad histórica de un fondo indexado global (~7% real anual) supera con holgura el coste de la hipoteca. Invertir el excedente puede generar más riqueza a largo plazo.
- Entre 2% y 3,5%: zona gris. La decisión depende también de tu tolerancia al riesgo y de si ya tienes fondo de emergencia consolidado.
En cualquier caso, la amortización anticipada equivale a una inversión de rentabilidad garantizada igual al tipo de interés de tu hipoteca: sin riesgo de mercado, sin volatilidad.
¿Qué genera más patrimonio: pagar hipoteca o invertir en bolsa?
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